正直、私自身は今のところ、実家の空き家という問題に直面していません。ただ、同世代の友人や知人から、この手の話を耳にする機会は年々増えています。
「親が施設に入って、実家が空いたままになっている」「相続したはいいけど、誰も住む予定がない」。そんな声を聞くたびに、これは決して他人事ではないと感じます。今回は、自分の身に置き換えながら、実家の空き家と相続について調べたことをまとめてみます。少し硬い話も出てきますが、知っておくだけで将来の備えになる内容だと思います。
知らないと固定資産税が6倍に。放置の本当のコスト
まず、知っておいていただきたい数字があります。2023年の調査では、日本の空き家率は13.8%と、統計開始以来もっとも高い水準になりました。7軒に1軒近くが空き家、という計算です。少子高齢化が進む中、この割合は今後さらに上がっていくと見られています。
空き家をそのまま放置していると、行政から「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されることがあります。指定されると、これまで受けていた固定資産税の軽減措置(住宅用地特例)が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があるのです。都市計画税も最大3倍になります。
さらに、行政からの指導や勧告に従わない場合、最大50万円の過料が科されることもあります。それでも改善されなければ、行政が強制的に解体する「行政代執行」に至るケースもあり、その費用は数百万円から1,000万円を超えることもあります。しかも、この費用は所有者に請求されます。
税金だけの問題ではありません。空き家であっても、固定資産税や都市計画税は毎年発生し続けますし、定期的な清掃や換気、庭木の手入れといった管理の手間もかかります。遠方に住んでいる場合は、往復の交通費も無視できないコストになります。
2024年から変わった、見落としがちな新ルール
ここで、意外と知られていない制度変更をお伝えしておきます。2024年4月から、相続登記が義務化されました。
不動産を相続したら、正当な理由がない限り、一定期間内に登記(名義変更)を行わなければなりません。これを怠ると、最大10万円の過料の対象になります。以前は「そのうちやればいい」で済んでいた手続きが、今は期限のある義務に変わっているのです。
特に注意したいのは、すでに相続している空き家についても、この義務化のルールが適用される点です。「もう何年も前に相続したから関係ない」と思っていると、思わぬ落とし穴になりかねません。
実家を相続する予定がある方、すでに相続している方は、この点をまず確認しておくことをおすすめします。
相続したら、何を基準に判断すればいいのか
実家を相続した後の選択肢は、大きく分けて「住む・維持する」「賃貸に出す」「売却する」「解体する」の4つです。どれを選ぶべきか、判断の目安を3つ紹介します。
一つめは立地条件です。駅や商業施設に近く、利便性が良い場所であれば、賃貸や活用の選択肢が広がります。二つめは建物の老朽化の進み具合です。老朽化が著しく、修繕に多額の費用がかかりそうな場合は、更地にすることも検討に値します。三つめは、自分や家族が将来住む可能性があるかどうかです。
この3つを軸に考えると、なんとなく「もったいないから残しておこう」という感覚的な判断から、根拠のある判断へと切り替えられます。特に老朽化が進んだ建物は、時間が経つほど資産価値が下がっていくため、判断を先延ばしにするほど選択肢が狭まっていく傾向があります。
もう一つ、忘れてはいけない視点があります。相続人が複数いる場合、不動産は現金のようにきれいに分けられません。「誰が住むのか」「売却するなら誰の名義にするのか」といった話し合いが、後々の家族間のトラブルに発展することも少なくありません。判断は早いほど、選べる選択肢も多く残ります。話し合いを先延ばしにすればするほど、選択肢は狭まり、家族間の溝も深まりやすくなります。相続まわりのお金の考え方については、以前の記事「60代の相続対策入門」でも詳しくお伝えしていますので、あわせてご覧いただくと理解が深まると思います。
売却するなら、知っておきたい「3,000万円特別控除」
実家を売却する方向で考えるなら、ぜひ知っておいてほしい制度があります。「相続空き家の3,000万円特別控除」です。
親が一人暮らしをしていた家を相続し、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば、売却益(譲渡所得)から最大3,000万円を控除できる制度です。相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円になります。
この控除があるかないかで、納税額が数百万円単位で変わることもあります。たとえば、譲渡益が2,745万円のケースでは、控除がなければ約557万円の税金がかかりますが、控除が使えれば課税額はゼロになる、という試算もあります。
大きな金額が動く制度だけに、「知らなかった」では済まされません。相続した実家の売却を少しでも考えているなら、早い段階でこの制度の存在を頭に入れておくことをおすすめします。
ただし、この特例には細かい要件があります。旧耐震基準の家屋は、原則として耐震改修か解体が必要になりますし、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける手続きも必要です。適用できるかどうかの最終判断は、必ず税理士に確認してください。制度の適用期間も2027年12月31日までと定められているため、対象になりそうな場合は早めに動き出すことをおすすめします。
判断に迷ったら、一人で抱えないでください
実家の空き家問題は、お金・法律・不動産と、複数の専門分野にまたがります。一人で全部を判断しようとすると、かなりの負担になります。
相続手続きや遺産分割で揉めそうな場合は弁護士、税金の計算や控除の適用可否は税理士、売却や賃貸の相場観は不動産会社。それぞれの専門家に、早い段階で相談することをおすすめします。
「まだ相続していないから」と先延ばしにせず、親が元気なうちに、実家をどうするか家族で話し合っておくことも、とても大切です。いざというときに慌てず動けるよう、心構えだけでも準備しておくと安心です。
実家の問題だけでなく、老後の資金計画全体を含めて整理したいという方は、ファイナンシャルプランナーに相談すると、相続・年金・生活費まで含めた全体像を一緒に考えてもらえます。
まとめ 「いつか」ではなく「いずれ」訪れる問題です
実家の空き家は、多くの家庭にとって、決して縁遠い話ではありません。放置すれば固定資産税が6倍になるリスクがあり、2024年からは相続登記も義務化されています。日本の空き家率が過去最高を更新し続けている今、この問題はますます身近なものになっていくはずです。
立地・老朽化・住む予定の有無という3つの基準で早めに方向性を考え、売却するなら3,000万円特別控除という大きな制度もあります。判断に迷ったときは、一人で抱え込まず、専門家に相談してください。
私自身、今回この記事を書きながら、いつか自分にも関わってくるかもしれない問題だと、あらためて感じました。早めに知っておくことが、将来の家族の負担を減らす、いちばんの備えなのだと思います。この記事が、そのための最初の一歩になれば幸いです。
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